Reglamento de Condominio del Edificio Torre Latina

Reglamento de Condominio del Edificio Torre Latina

Yo, Máximo Pavone, venezolano, comerciante, mayor de edad, identificado con la Cédula de Identidad N° 6.172.532, domiciliado en Caracas, actuando en mi carácter de Director de la Compañía Anónima de Inversiones Cadin, domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 16 de Noviembre de 1.966, bajo el N°16, Tomo 64-A, cuya representación ostento y ejerzo y plenamente facultado para este acto por su Documento Estatutivo, declaro: De conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal y específicamente de acuerdo con la disposición contenida en su Artículo 26, en nombre de mi representada que ha acordado dictar el presente Reglamento de Condominio del Edificio Torre Latina para ser acompañado al Documento de Condominio y el mismo se dicta en los siguientes términos.  

Capítulo Primero: Su objetivo: 

Artículo Uno: El presente Reglamento se establece con el propósito de mantener en el edificio determinadas líneas de conducta en beneficio de sus residentes, de la propiedad común y en resguardo del orden y bienestar colectivo.  Este Reglamento, será el conjunto de normas por las cuales se guiarán los copropietarios, inquilinos, huéspedes y visitantes del edificio.  Este reglamento amplía el Documento de Condominio, y se considera como parte integrante de él a todos los efectos legales y en ninguna forma anula o modifica las Cláusulas del mismo.- 

Capítulo Segundo: De las reuniones y asambleas. 

Artículo Dos:  Son asambleas las consideradas como tales por la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio respectivo. A) La Asamblea será convocada: 1) Por la persona natural o jurídica encargada de la Administración del edificio. 2) Por la Junta Directiva de Propietarios cuando ésta lo considere conveniente para la comunidad. 3) Por solicitud de un tercio (1/3) de los copropietarios, dirigida a la Junta Directiva de Propietarios y a la Administración. B) La Asamblea se celebrará en el inmueble y será presidida por el Presidente de la Junta de Condominio, o la persona que designe la Asamblea en caso de su ausencia.  En todo lo concerniente a quórum y validez de las decisiones de las Asambleas, se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio.- 

Artículo Tres: Las Asambleas serán válidas y tendrán carácter obligatorio para todos los copropietarios, las decisiones o ponencias con aprobación de los copropietarios asistentes de acuerdo con el Documento de Condominio.  Es obligación para todos los copropietarios asistir a las reuniones con estricta puntualidad y tomar parte activa en las mismas, siempre con fines comunes y no personales.- 

Capítulo Tercero: Atribuciones de la Junta Directiva y del Administrador. 

Artículo Cuatro: La Junta Directiva de Propietarios es el organismo representativo de los copropietarios autorizado para planificar, coordinar, organizar y ejecutar aquellos asuntos y trabajos que surjan  dentro de la comunidad, para bien de la misma y conservación del inmueble y para servir de enlace entre los copropietarios, la administración del condominio y otros organismos públicos o privados.  La Junta Directiva de Propietarios está plenamente facultada para coordinar actividades con las Juntas Directivas de edificios vecinos en asuntos de interés común.  La Junta Directiva de propietarios estará integrada por tres (3) copropietarios y tres (3) suplentes.  Durarán un (1) año en sus funciones y podrán ser reelectos.  De su seno se elegirá un Presidente.  Los miembros de la Junta Directiva de Propietarios será elegida en la primera Asamblea anual de Propietarios.  La Junta Directiva de Propietarios deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días luego de haber protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades que componen el edificio.- 

Artículo Cinco: Son atribuciones de la Junta Directiva:  a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiese procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador; f) Cumplir y hacer cumplir a los copropietarios, al administrador, a los arrendatarios si los hubiese y al conserje, las resoluciones de la Asamblea de Propietarios del Documento de Condominio, de la Ley de Propiedad Horizontal y el presente Reglamento; g) solicitar del Administrador, el nombramiento o destitución de empleados, de acuerdo con las necesidades del edificio; h) estudiar y aprobar todo contrato relativo a cualquier servicio necesario en el edificio, condición previa indispensable para que el Administrador pueda suscribir el contrato correspondiente.-  

Artículo Seis: Son atribuciones del Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) realizar o hacer realizar los actos urgentes de Administración, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del Documento de Condominio, de su Reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables, propiedad de la comunidad, recibir las cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en Juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Propietarios, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento.  Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afectan al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: 1) Asamblea de Propietarios, 2) Actas de la Junta de Condominio, 3) Libro diario de la contabilidad.  Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito de la Jurisdicción que le pertenece al edificio, h) presentar el informe y cuenta anual de su gestión.-  

Artículo Siete: Garantías que debe presentar el Administrador:  El Administrador del inmueble deberá presentar garantías suficientes a juicio de la Asamblea de Propietarios, para responder de su gestión de Administrador.  

Capítulo Cuatro: Normas de convivencia entre los propietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento. 

Artículo Ocho: Todo copropietario tiene derecho a: a) Usar y disfrutar el apartamento conforme al destino dado al edificio según el Documento de Condominio. b) Usar y disfrutar de los bienes y servicios comunes de acuerdo a lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio.- 

Artículo Nueve: El uso y disfrute de cada apartamento en consonancia con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio estará sometido a las siguientes reglas, a) No podrá ser destinado sino al fin específico que indica el Documento de Condominio.  El propietario ejecutará a sus únicas expensas las obras de modificación en su apartamento, siempre que éstas no perturben o perjudiquen el uso y goce legítimo de los demás y previa notificación a la Junta Directiva de Propietarios y a la administración, de acuerdo con lo establecido en el Documento de Condominio. b) Correrá a cargo del propietario la reparación de las instalaciones de agua, gas, luz y otras que sirvan para el uso exclusivo del apartamento debiendo estas reparaciones ser ejecutadas de inmediato so pena de responsabilidad por daños a otros apartamentos o zonas comunes del edificio. c) No se podrá cambiar la forma externa de las fachadas ni decorar las paredes o ventanas exteriores o las que den a los pasillos con tonalidades o colores distintos a los del conjunto. d) Los apartamentos no podrán ser utilizados para actos o fines contrarios a la moral y a las buenas costumbres. e) Todo propietario será responsable de los daños que ocasione a los bienes comunes o a los apartamentos o residentes del edificio, así como de las faltas cometidas contra este reglamento por las personas a quienes hubiesen arrendado u ocupen a cualquier título su apartamento.  Todo daño que se ocasionare a los bienes comunes y que tuviere origen en uno de los apartamentos o en las personas del mismo, deberá ser reparado por el respectivo propietario a falta de que dicha reparación sea efectuada por el causante. f) El propietario de un apartamento es responsable de las molestias o daños que causaren en caso de tratarse de un apartamento arrendado, el arrendatario, será el primer responsable, pero con la garantía del propietario, si aquel no indemnizare debidamente los daños y perjuicios causados. g) En caso de responsabilidad de un arrendatario, la administración del edificio por razón de cortesía hacia el propietario del apartamento respectivo, exigirá primeramente al arrendatario la responsabilidad, reparación o indemnización a que hubiere lugar, de no ser debidamente satisfecha se pasará el propietario del apartamento respectivo quien en todo momento será responsable ante la colectividad de la falta que contra este reglamento cometiese el arrendatario o personas que a cualquier título ocupe su apartamento, pudiéndose reservar el propietario las acciones legales a que hubiere lugar contra el arrendatario.  

Artículo Diez: Queda terminantemente prohibido producir ruidos, música o sonidos que por su naturaleza e inoportunidad perturben o pudiesen perturbar la salud, el reposo o la tranquilidad de los residentes del edificio, o  causaren un perjuicio moral o material.  Esta prohibición se aplica de modo especial a las reuniones o fiestas que puedan celebrarse en los apartamentos, y se hace extensible a los ruidos de naturaleza común, inevitables cuando se produjeran en exceso.  La música e instrumentos musicales que toquen en el hogar de manera habitual, deberán utilizarse de modo que no molesten a los vecinos y queden prácticamente limitados al interior del apartamento.-  

Artículo Once: Queda expresamente prohibido arrojar papeles, basura, desperdicios, cigarrillos y demás objetos a los patios interiores, jardines, pasillos, escaleras, ascensores y demás áreas comunes.- 

Artículo Doce:  Los depósitos de basura no podrán contener lo siguiente: a) Explosivos y materias inflamantes. b) Objetos, efectos y desperdicios que excedan la capacidad del recipiente, envase o bolsa. c) Excrementos, animales muertos y materiales orgánicos susceptibles de descomposición. d) Tierra o residuos de materiales de construcción. e) Objetos de metal o vidrio.-  

Artículo Trece:  El uso de los recolectores de basura debe hacerse con el cuidado debido para no dañar o ensuciar las tapas y su mecanismo, el colector general, las paredes y el piso.  La tapa debe quedar perfectamente limpia, evitando que caigan al suelo parte de los desperdicios.  El servicio doméstico debe ser instruido en tal sentido.  Los desperdicios de cocina y otras substancias húmedas susceptibles de descomposición deben ser envueltos en papeles o bolsas antes de ser arrojadas a los colectores, para evitar oxidación o destrucción de los mismos, así como los malos olores, focos de infecciones y criaderos de insectos.  Los desperdicios grandes y cajas voluminosas que puedan obstruir el bajante, deberán ser llevados adecuadamente envueltos o protegidos para no ensuciar los ascensores, pasillos y escaleras, ni causar mal olor al cuarto de basura del edificio.  El apartamento cuyos residentes violaran las anteriores disposiciones, serán responsables legal y económicamente de los daños ocasionados o de la limpieza adicional que fuere necesario hacer para corregir la falta cometida.- 

Artículo Catorce:  Queda terminantemente prohibido a todos los moradores del edificio o sus visitantes, el reunirse en las escaleras, pasillos, la entrada principal, así como también jugar o hablar en voz alta en estas áreas.  Las puertas de los apartamentos deberán permanecer cerradas a fin de evitar ruidos en los pasillos.  El conserje está obligado y debidamente autorizado para hacer cumplir esta disposición.  

Artículo Quince: Queda terminantemente prohibido transportar en los ascensores, bultos cuyo peso exceda de la capacidad del ascensor, y aquellos que por su volumen o naturaleza puedan dañar las puertas, paredes y espejos de los mismos.  Se prohíbe terminantemente rayar, arrojar colillas, escupir en el interior del ascensor y marcar deliberadamente los botones de otros pisos.  El uso indebido del ascensor ocasiona gastos excesivos de mantenimiento y energía eléctrica que repercuten en los gastos de condominio.- Los niños menores de diez (10) años, no deberán hacer uso del ascensor.  La colectividad de copropietarios declina toda responsabilidad por accidentes que puedan sufrir los usuarios del ascensor en razón del indebido uso o mal manejo de los mismos. 

Capitulo Quinto: De las Instalaciones Externas. 

Artículo Dieciséis: Queda terminantemente prohibido instalar antenas de radio o televisión y tendederos de ropa en las paredes, ventanas y demás partes exteriores del edificio.- 

Artículo Diecisiete: En caso de que se requiera colocar toldos o efectuar cerramiento de balcones con ventanales, deberá ser decidido por la Junta de Condominio reunida al efecto, oyendo las proposiciones de todos los copropietarios; dichos toldos, en caso de que se decidiera por los mismos, deberán ser todos iguales y de idéntico color, y en caso de cerramiento de balcones con ventanales, la estructura metálica de los mismos deberá ser igual y de idéntico  color a las demás ventanas del edificio, el diseño de tal estructura no debe sobresalir y seguirá en un todo los lineamientos arquitectónicos de la fachada.- 

Artículo Dieciocho: Los aparatos de aires acondicionado que se instalasen deberán -------¿? en la forma que menos afecte la estética general del conjunto del edificio, y a tal efecto los propietarios de los apartamentos que pretendan instalar los mismos atenderán las indicaciones de la Junta de Condominio o del Administrador.- 

Artículo Diecinueve:  En caso de que hubiere necesidad de colocar rejas en ventanas, balcones o en las puertas internas de cada apartamento que den a los pasillos de circulación, de cada planta, deberán ser hechos de forma tal que sean todas iguales para que haya una armonía en el conjunto del edificio.  

Capítulo Sexto: Normas para el mejor funcionamiento del régimen: 

Artículo Veinte: Los accesos al interior del edificio: deberán permanecer constantemente cerrados.  Debe observarse especial cuidado en cerrar tanto la puerta principal como las secundarias una vez utilizadas.  La puerta principal no debe abrirse mediante el pulsante del intercomunicador, sino cuando se tenga la certeza de la identidad de quien solicita entrar.  Se prohíbe a los niños jugar con los teléfonos intercomunicadores.- 

Artículo Veintiuno:  la puerta central del edificio permanecerá cerrada desde las diez (10) p.m. hasta las seis (06) a.m., y durante aquellas horas que en beneficio de la comunidad determine la Junta de Condominio.- 

Artículo Veintidós:  Los propietarios o arrendatarios no podrán por ningún motivo facilitar llaves de las puertas del edificio a ninguna persona extraña.  Los infractores serán responsables legal y económicamente y obligados a la indemnización a que haya lugar.- Artículo Veintitrés:  El conserje queda autorizado por el presente reglamento para hacer cumplir las normas establecidas en el mismo y notificar sus incumplimientos a la Junta de Condominio y/o a la administración según el caso, los cuales tomarán las medidas pertinentes.  Las actividades, deberes y atribuciones del conserje se regirán por un Reglamento especial.- 

Artículo Veinticuatro: El cumplimiento del presente Reglamento tiene carácter obligatorio para todos los copropietarios, inquilinos, huéspedes y visitantes del edificio y ninguno podrá aplicar a su propio criterio fuera de las normas establecidas.  En tal sentido, los propietarios que arrienden su apartamento, deberán entregar copia del Reglamento al inquilino e incluir en el respectivo contrato una cláusula que obligue al arrendatario el cumplimiento de este Reglamento y de las demás que normen la convivencia del edificio. Artículo Veinticinco: Cualquier caso imprevisto que ocurriere no contemplado en el presente Reglamento, en el Documento de Condominio o en la Ley de Propiedad Horizontal vigente, será sometido a la Junta de Condominio para darle solución adecuada.  Si el caso a resolver tuviese carácter de urgencia, la Junta de Condominio tomará en providencia al instante sin perjuicio de someter después el caso a la Asamblea de Propietarios, para su confirmación o rechazo.  Se considera que el mejor espíritu de buena fe en el comportamiento de la comunidad de propietarios se impondrá en todo momento para que el más fiel cumplimiento de todos los deberes sea la base fundamental de la mayor demostración de cultura y sana convivencia.